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不動産投資の進め方TOUSHI

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大切なのは、入口である投資プランを作成すること。

不動産投資で一番大切なことは何でしょうか。
良い立地の物件。利回りの高い物件。積算の高い物件。好条件の融資。
どれも確かに大切なことですが、一番大切なことではありません。
一番大切なのは入口、投資プランを作成することです。
ただ「良い物件が欲しい」、「金利が安い銀行でお金を借りたい」だけでは良い投資にはつながりません。
「自分にとって良い」物件を探す為にまずは自分がどのような投資をするのが良いか、投資プランを立てましょう。

1. 投資プランを立てる

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目的を明確にする

アーリーリタイアがしたい、将来の年金替わり、学資保険替わりなど、不動産投資をする上での目的を考えます。

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目標を明確にする

融資額、キャッシュフローなど、目標数値とその期限を考えます。

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金融機関の把握

ご自身の属性(住所・勤務先・年齢・年収・自己資金・残債など)で融資受けられる金融機関を把握します。

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投資プランを立てる

目標達成するために、金融機関を使う順番とどのような物件を選ぶかを決めます。

2. 物件を探す

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物件検索

属性×金融機関×物件で融資が組め、目標が達成できる物件を検索します。

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物件確認

① 数字が合うか確認

  1. ・ 融資と年収、ランニングコスト等で目標の数字に合うか確認します。
  2. ・ 家賃相場や近隣の今後の需要なども確認してください。

② 買付

  1. ・ 良い物件はすぐになくなってしまいます。最近は買付の順番ではなく、融資が固い又は現金の方が一番強いですが、
    買付を出してデメリットはほとんどないため、申し込みは先に出す事をお勧めしています。

③ 現地確認

  1. ・ 物件が出てきたらできるだけ現地を見てください。多少数字が合わない等あっても現地を見て良いこともあります。
    逆に数字は良くても現地を見るとダメなこともあります。現地の確認は最も重要なことの一つです。

④ 出口を考える

  1. ・保有し続けるのか、どこかのタイミングで売却をするのか。売却をする場合、
    次に買う方が融資を使える金融機関があるかを考えることが重要です。
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契約・決済する

① 契約

  1. ・手付金、融資特約の期間、物件の状況の確認等、契約条件や物件の状況をしっかり確認してください。
  2. ・売主・買主で利益相反するような内容もある為、担当営業としっかり連絡を取りながら契約内容を確認してください。

② 融資承認・金銭消費貸借契約

  1. ・殆どの場合は契約後に融資の本承認が出ます。
  2. ・融資特約の期間が絶対に過ぎないように確認してください。
  3. ・本承認が出たら金銭消費貸借契約です。一般的にはご本人・連帯保証人の方の出席が必須です。

③ 決済

  1. ・融資の実行と物件の引渡です。
  2. ・契約時に決済が期限の内容があれば確認してください(残置物の撤去等)。
  3. ・管理会社が決まっているのであれば決済の場に来てもらうとその後がスムーズです。
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管理・運営する

物件を購入しても入居付けや物件の管理がしっかりできなければ意味がありません。

① 賃貸管理

  1. ・管理費の多寡ではなく、現状をしっかり把握できる管理会社にお願いしてください。
    問い合わせ状況、案内状況等、現状把握をすることが問題把握、入居率のアップにつながります。

② 物件管理

  1. ・「木造でもしっかり手を入れれば100年持つ」と一級建築士に言われています。
    無駄な費用はかける必要はないですが、メンテナンスをしっかりすることで良い状態を維持できます。
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出口を考える

① 保有

  1. ・ 保有物件の資産価値の維持・向上はもちろんのこと、「賃貸経営を続けられない」という状況になった時のために、
    「売りたくなったらいつでも売れる」状況を保っておくことはとても重要です。

② 売却

  1. ・ 売却ができるかどうかは、「買い手がいるか」。 そのため、買い手にとって融資がつきにくい借地権の物件や建ぺい率・
    容積率オーバーの物件などはできるだけ避けておく必要があります。

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